İhtiyaç Sebebiyle Tahliye Davası Nedir?

İhtiyaç sebebiyle tahliye davası en sık karşılaşılan tahliye davalarındandır. Konut ve çatılı iş yeri kira ilişkilerinin düzenlendiği 6098 Sayılı Türk Borçlar Kanununun 350.maddesi 2.fıkrasında ihtiyaç sebebiyle tahliye davası düzenlenmiştir. Buna göre kiraya veren kiralananı kendisi, eşi üstsoyu ve kanun gereği bakmakla yükümlü olduğu kişilerin konut ya da işyeri ihtiyacı olması durumunda kira sözleşmesini belirli usullere uyarak feshedebilecektir.

İhtiyaç Nedeniyle Tahliye Davasında Arabuluculuk Şart Mı?

6325 Sayılı Hukuk Uyuşmazlıklarında Arabuluculuk Kanunu 18/B maddesi gereği olarak 01.09.2023 tarihinden sonra açılacak olan kira uyuşmazlıklarından kaynaklanan davalardan (taşınmazların ilamsız icra yoluyla tahliyesine ilişkin hükümler hariç) önce, tarafların zorunlu olarak arabulucuya başvurmaları dava şartı olarak getirilmiştir.

Bu sebeple en temel kira hukuku uyuşmazlıklarından biri olan ihtiyaç sebebiyle tahliye davası açmadan önce arabulucuya başvurmak artık bir zorunluluktur. Aksi takdirde açılan dava usulden reddedilecektir.

İhtiyaç Nedeniyle Tahliye Davası Şartları Nelerdir?

Genel olarak İhtiyaç Sebebiyle Tahliye Davasının üç adet şartı ve bir adet de ön şartı vardır. Ön şartı zorunlu arabuluculuğa başvurulması olup; usuli gerekliliktir. Bu şart sağlandıktan ve bu şartın gerçekleştirildiğine dair tutanaklar dosyaya kazandırıldıktan sonra (günümüzde tutanaklar UYAP üzerinden kaydedilmekte ve dava açılırken tutanağın numarası girilmekte olup; fiziken aslını dosyaya kazandırma zorunluluğu yoktur) irdelenmektedir.

Bu üç şart aşağıdaki gibidir.

-Süresi İçerisinde Başvuru

-İhtiyacın Mahkeme Tarafından Gerçek, Samimi ve Zorunlu Bulunması

-Kiraya Verenin Kendisi, Eşi, Altsoyu, Üstsoyu Veya Kanun Gereği Bakmakla Yükümlü Olduğu Şahısların Bir Konut Ya Da İşyeri İhtiyacı Olması

Süresi İçerisinde Başvuru

Eskiden süresi içerisinde dava açılması olarak adlandırılan bu başvuru, 01.09.2023 tarihinden sonra arabuluculuk şartının zorunlu olması sebebiyle artık arabuluculuk başvurusu olarak algılanmalıdır. Kanun lafzına göre bu dava kira sözleşmesinin sona erdiği tarihten itibaren bir aylık süre içinde açılabilir. Ancak bu süre önceden ihtar çekilerek yeni kira döneminin tamamı içerisinde dava açma hakkı sağlanabilecektir. İhtiyaç nedeniyle tahliyede ihtarname ne zaman gönderilir?

Peki yeni malik, taşınmazın ihtiyacı nedeniyle tahliye davası açabilir mi? Ev sahibi ihtiyaç nedeniyle kiracıyı çıkarabilir mi? Burada dikkat edilmesi gereken husus, tahliye isteyen yeni malik ise, taşınmazı iktisap ettiği tarihten itibaren vakit geçirmeden tahliye istediğine dair ihtarı kiracıya keşide etmeli, söz konusu ihtar iktisaptan itibaren bir ay içinde kiracıya tebliğ edilmiş olmalıdır. Bu sayede yeni malik, iktisap tarihinden altı ay sonra veyahut yeni dönem daha yakın bir tarihte ise bu tarihten itibaren tahliye talep edebilecektir.

İhtiyacın Mahkeme Tarafından Gerçek, Samimi ve Zorunlu Bulunması

İhtiyaç sebebiyle tahliye nasıl ispatlanır, Ev sahibi ihtiyaç durumunu nasıl ispatlar? Esasen davanın tüm usul şartları irdelendikten sonra incelenecek olan davanın özü burasıdır. İhtiyacın gerçek, samimi ve zorunlu olması.

Yargıtayın bu noktada binlerce kararı mevcut olup, esasen ihtiyacın gerçek, samimi ve zorunlu olup olmadığı her somut olayın kendi şartlarına göre ele alınacaktır. Örnek vermek gerekirse genç bir kiracının biri kirada diğeri de kendi oturduğu bir evi olması durumunda, ihtiyacının olduğu kabul göremeyecek iken, kiraya verenin yaşlı olması, merdiven çıkamaması durumunda, zemin katta olan kiraya verdiği evine ihtiyacının olduğu kabul edilecektir. Tabi ki oturduğu evi kiracısına teklif etmiş olması şartıyla.

Bu noktada tanık delili dahil her türlü delil mahkemeden delil olarak kullanılabilecek olup, bir sınırlama söz konusu değildir.

Kiraya Verenin Kendisi, Eşi, Altsoyu, Üstsoyu Veya Kanun Gereği Bakmakla Yükümlü Olduğu Şahısların Bir Konut Ya Da İşyeri İhtiyacı Olması

Kanun koyucu burada ihtiyacı sadece kiraya verenin Kendisi ile sınırlamamış, maddede belirtilen diğer kişilerin de konut veya işyeri ihyacını, bu davanın görülmesi için yeterli görmüştür.

İhtiyaç Sebebiyle Tahliye Davasını Kimler Açabilir? Malik Olmayan Kiraya Veren İhtiyaç Sebebiyle Tahliye Davası Açabilir Mi?

İhtiyaç sebebiyle tahliye davası hem kiraya veren tarafından hem de malik tarafından açılabilir. Malikler birden fazla ise ortaklığın elbirliği mülkiyeti veya paylı mülkiyet olmasına göre durum değişir. Elbirliği mülkiyeti var ise ortakların hepsi, paylı mülkiyet var ise ortakların pay ve paydaş çoğunluğunun sağlanacak şekilde davanın açılması gerekir. Bu şartlar ön şart olan arabuluculuk için de geçerlidir.

İhtiyaç nedeniyle tahliye davası masraflarını kim öder? Tabi her davada olduğu gibi dava açılırken davacı taraf harç ve masrafları ödeyecek olup, dava sonucunda bu harç ve masraflar davayı kaybeden tarafa yükletilecektir.

Yine dava esnasında herkes dayandığı delilin masraflarının kendisi karşılayacaktır.

İhtiyaç Sebebiyle Tahliye Davası Kime Karşı Açılır?

İhtiyaç Sebebiyle tahliye Davasının davalısı kiracıdır.

İhtiyaç Sebebiyle Tahliye Kaç Ay Sürer? İhtiyaç Sebebiyle Tahliye İstinaf Ne Kadar Sürer?

İhtiyaç sebebiyle tahliye davası esasen çok duruşma gerektirmez. Davalının, davacının ihtiyacının gerçek, samimi ve zorunlu olmadığının kanıtlama zorunluluğu olmadığından, genellikle davacı tanıklarını dinleyerek davayı sonlandırır. Bu da çoğunlukla ikinci celsede gerçekleşir.

Ancak büyükşehirlerde duruşma yoğunluğu sebebiyle iki duruşma arasında 5-6 ayları vuran süreler geçebilmekte olup; genel olarak Yerel Mahkeme safhası bir yılı bulabilmektedir.

İstinaf safhası ise yine büyükşehirlerde dosya yoğunluğundan dolayı bir-iki yıl arası bir zaman almaktadır.

İhtiyaç Sebebiyle Tahliye Kararı Kesinleşmeden İcraya Konulabilir mi?

İhtiyaç sebebiyle tahliye davası neticesinden verilen kararın icrası için kesinleşme şartı aranmaz. Ancak davalının icra hukuk mahkemesine başvurarak icranın geri bırakılması (tehir-i icra kararı) alma yolu ve karar kesinleşene kadar icrayı durdurma hakkı vardır. Bu konu ile ilgili Sulh Hukuk Mahkemesi Tahliye Kararının İcrası yazımızda ayrıntılı bilgi verildiğinden burada tekrarlanmayacaktır.

Konuyla alakalı dilekçe örneğini İhtiyaç Sebebiyle Tahliye Dava Dilekçesi yazımızda bulabilirsiniz. 02.02.2026

Avukat Burak Cem Tosun