Kira Bedelinin Tespiti Davası

Kira Bedelinin Tespiti Davası Nedir?

Kira bedeli tespit davası, 6098 Sayılı Türk Borçlar Kanunu’nun 344 ve 345.maddelerinde düzenlenmiştir. tahliye davaları ile birlikte en çok açılan kira sözleşmesi kaynaklı davalardandır. Zira sosyal devlet ilkesi gereği zayıf olanı koruma saiki ile her dönemde yasa koyucunun kira bedelinin belirlenmesi noktasında bir üst sınır tespit etmesi çoğu zaman kiraya veren tarafından kabul edilmemektedir. Kiraya veren de çareyi kira tespit davası veya uyarlama davası açmakta bulmaktadır.

Uyarlama davası konusu çok ayrı bir dava olup, işbu yazımızda kira bedelinin tespiti davasından söz edilecektir.

Kira Tespit Davası Arabuluculuğa Tabi Midir?

İhtiyaç Sebebiyle Tahliye Davası başlıklı yazımızda da belirttiğimiz üzere 6325 Sayılı Hukuk Uyuşmazlıklarında Arabuluculuk Kanunu 18/B maddesi gereği 01.09.2023 tarihinden sonra açılacak olan kira uyuşmazlıklarından kaynaklanan davalarda (taşınmazların ilamsız icra yoluyla tahliyesine ilişkin hükümler hariç), dava açılmadan önce arabulucuya başvurma zorunluluğu getirilmiştir.

Bu sebeple kira bedelinin tespiti davası açılmadan önce ister asil olarak isterse de vekaletnamesinde yetkisi bulunarak vekil aracılığıyla arabuluculuğa başvurmak şarttır.

Kira Bedelinin Tespiti Davası Şartları Nelerdir?

Kira Bedelinin Tespiti Davasının ilk şartı yukarıda belirtildiği üzere zorunlu arabuluculuktur. Bu hususa yukarda değinilmiştir.

İkinci ve en önemli şart kira bedelinin tespit edildiği önceki tarih üzerinden beş yıl geçmiş olmasıdır. Bu uygulamada daha çok kira sözleşmesi baz alınarak hesaplanmakta olup; bazı kiraya veren ve kiracılar uygulamada her yıl yeniden sözleşme düzenlemektedir. Bu hususun dava açmadan önce dikkate alınması gerekmektedir.

Kira Bedeli Tespit Davası Ne Zaman Açılır, 5 Yıl Dolmadan Kira Rayiç Bedel Tespiti Davası Oluyor Mu, 5 Yıl Geçtikten Sonra Kira Tespit Davası Açılabilir Mi?

344.maddenin 3.fıkrasında

“Taraflarca bu konuda bir anlaşma yapılıp yapılmadığına bakılmaksızın, beş yıldan uzun süreli veya beş yıldan sonra yenilenen kira sözleşmelerinde ve bundan sonraki her beş yılın sonunda, yeni kira yılında uygulanacak kira bedeli, hâkim tarafından tüketici fiyat endeksindeki oniki aylık ortalamalara göre değişim oranı, kiralananın durumu ve emsal kira bedelleri göz önünde tutularak hakkaniyete uygun biçimde belirlenir. Her beş yıldan sonraki kira yılında bu biçimde belirlenen kira bedeli, önceki fıkralarda yer alan ilkelere göre değiştirilebilir.”

Denilmekte olup, belirlenen kira bedeli bundan sonraki tüm kiraları belirleyeceğinden önem arz etmektedir.

Kira Tespitte İhtar Şart Mı?

Kira Bedelinin Tespiti Davasından önce ihtarname göndermek şart değildir. Dava yeni kira döneminden en az 30 gün önce açıldığı takdirde yeni kira dönemi bedeli tespit edilir. Yine kira sözleşmesinde artış şartı varsa yeni dönem içerisinde istenildiği bir zaman dava açılabilir ve tespit edilecek olan kira bedeli yeni dönemin başından itibaren geçerli olur.

Sözleşmede artış şartı yoksa yeni dönemden en az 30 gün öncesinden kiracıya ihtarın tebliğ edilmesi halinde yeni dönem içerisinde istenilen bir zaman dava açılabilir ve tespit edilecek olan kira bedeli yeni dönemin başından itibaren geçerli olur.

Kira Bedelinin Tespiti Davasında Harç Neye Göre Belirlenir

Kira Bedelinin Tespiti Davasında dava açılırken harç yeni dönem arzulanan aylık kira bedeli ile şimdiki aylık kira bedeli arasındaki fark üzerinden yatırılacaktır. Ancak mahkeme vekalet ücretine hükmedilirken bu bedel üzerinden yıllık bedel tespit edilecek ona göre mahkeme vekalet ücreti belirlenecektir.

Bu konuda Yargıtay 3.Hukuk Dairesinin 2019/6072 sayılı kararı aşağıdaki gibidir

“492 Sayılı Harçlar Yasasında kira tesbit davalarında harcın aylık kira parasına göre mi, yoksa yıllık kira parasına göre mi hesap edileceğine dair bir açıklık bulunmamaktadır. 07.07.1965 tarih ve 5/5 Sayılı İçtihadı Birleştirme Kararında, en kısa ve en az külfetli bir usul uygulanması, en az masraf yapılması ilkesinden hareket edilerek, aylık kira parası esas alınmak suretiyle görevli mahkemenin tayin edileceği kabul edildiğinden aylık kira parasının tesbitine ilişkin davalarda da aynı ilkelere dayanılarak aylık kira farkı üzerinden harç alınması gerekeceği sonucuna varılmıştır. Davacı, dava dilekçesinde kira bedelinin aylık olarak tespitine talep ettiği halde Mahkemece taleple bağlılık ilkesine aykırı olarak yıllık kira bedelinin tespitine karar verilmesi doğru olmadığı gibi hükmedilen aylık kira bedeli ile davalı tarafından ödenen aylık kira bedeli arasındaki farka göre harç alınması gerekirken hükmedilen yıllık kira bedeli üzerinden fazla harca hükmedilmesi de doğru görülmemiş, bozmayı gerektirmiştir”

Emsal Kira Bedeli Nasıl Tespit Edilir? Kira Tespit Davasında Hakim Neye Göre Karar Verir?

Mahkeme tarafından gerek davacıdan gerekse de rayiç kira bedelinin daha düşük olduğu iddiasında olan davalıdan emsal kira sözleşmelerini, bu sözleşmelere ilişkin ödeme dekontlarını delil olarak alacak en nihayetinde de keşif yapacaktır. Bu deliler arasında Mahkeme tarafından en çok dikkate alınacak olan delil aynı muhitte yakın tarihte (3-4 ay veya yaz kış dönemine göre değişmektedir, zira kiralık taşınmaz taleplerinin arttığı ve azaldığı aylar dikkate alınmaktadır) kiralanmış benzer nitelikteki taşınmazlar, bu taşınmazlara ilişkin kira sözleşmeleri ve sözleşmelerin gerçek olduğuna dair kira bedeli ödeme dekontları önem arz edecektir.

Ancak en nihayetinde komşuların kimlik bilgilerini paylaşmak istememesi veyahut kiracı veya kiraya veren ile aralarının bozulacağı endişesiyle uygulamada kira sözleşmelerini vermedikleri görülmektedir. Bu kapsamda bilirkişiler tarafından taşınmazın bulunduğu muhitteki emlakçılar gezilere m2 birim kira bedelleri öğrenilerek bir rayiç bedel tespiti yapılmaktadır.

Bunun üzerine Mahkeme %5 ile %20 arasında kiracının uzun zamandır oturan kiracı olmasına binaen belirlenen rayiç bedel üzerinden bir indirim yaparak yeni dönem kira bedelini tespit etmektedir. Bu tespit daha çok “kiracı olunan yıl sayısı x 2” şeklinde olmakta olup; zaten 10 yıl maksimum kira uzama süresi olarak görülmektedir.

Kira Tespit Davası Kaç Celse Sürer?

Kira Bedelinin Tespiti Davası genel olarak bir celse ön inceleme akabinde Mahkeme heyeti ve bilirkişi ile keşif, akabinde raporun taraflara tebliği sonrasında da ikinci celse olmak üzere iki celse sürer. Mahkemelerin iş yoğunluğuna göre yerel mahkeme yargılaması altı ay ile bir sene arasında sürebilmektedir.

Kira Tespit İstinaf Ne Kadar Sürer?

Kira Bedelinin Tespiti davasında istinaf süresi (kanuni sınırın üstünde ise istinaf yolu açıktır) iş yoğunluğu çok olan büyükşehirlerde bir yıl ile iki yıl arasında bir zaman sürebilmektedir.

Kira Tespit Davası Mahkeme Kararı Kesinleşmeden İcraya Konulabilir mi?

Kira bedelinin tespiti davasında verilen hüküm “Davanın KABULÜNE, ……………………………………………………. adresinde bulunan kiralanan taşınmazın aylık kira  bedelinin …/…/….. tarihinden itibaren ……….,00 TL olarak TESPİTİNE,” şeklinde bir tespit hükmü olacağından kesinleşmeden takip yapılamayacak, icraya konulamayacaktır. Aksi takdirde süresiz olarak İcra şikayet sebebidir.

Söz konusu yeni kira bedeline (veya farkına) ancak kesinleşme tarihinden itibaren faiz işletilebilecektir. Bu durum uzayan kira bedeli tespit davalarının kiracı lehine olan tarafıdır.

Ev sahibi geriye dönük kira farkı isteyebilir mi sorusunun cevabı ancak bu şekilde kesinleşmiş karar ile birlikte mahkemece hükmedilen dönem ve devamı için kira farkı istenebileceğidir. Dava açılmadan önceki dönem için kira farkı talebi kira tespit davası bağlamında söz konusu değildir.

Kira Tespit Davasında Ev Satılırsa Ne Olur?

Bu durum tahliye talepli davalarda olduğu gibi bir sonuç doğurmayacaktır. Zira kira tespit davası açıldıktan ve yeni dönemden bir gün geçtikten sonra dahi davacının davanın devamında hukuki yararı vardır.

Kira Bedelinin Tespiti Davasında Davacı Ve Davalı Kimdir? Kira Tespit Davasının Davacısı Kimdir? Kira Tespit Davasının Davalısı Kimdir?

Kira bedeli tespit davasının davacısı kiraya veren veya mülk sahibidir. Davalısı ise kiracıdır.

Kira Bedelinin Tespiti Davasında Görevli ve Yetkili Mahkeme

Kira bedelinin tespiti davasında görevli mahkeme Sulh Hukuk Mahkemesidir. Yetkili Mahkeme ise davalının yerleşim yeri mahkemesi veya kiralanan taşınmazın bulunduğu yer mahkemesidir. Davanın bunlar dışında bir mahkemede açılması ve karşı tarafın itiraz etmesi üzerine dosya yetkili mahkemeye gönderilecektir.

Konuyla alakalı dilekçe örneğini Kira Bedelinin Tespiti Dilekçesi yazımızda bulabilirsiniz. 03.02.2026

Avukat Burak Cem Tosun