Kiracının erken tahliyesi halinde nelerin yapılabileceği kanunun 325.maddesinde aşağıdaki gibi düzenlenmiştir.

İlgili Kanun Maddesi

Türk Borçlar Kanunu 325-“Kiracı, sözleşme süresine veya fesih dönemine uymaksızın kiralananı geri verdiği takdirde, kira sözleşmesinden doğan borçları, kiralananın benzer koşullarla kiraya verilebileceği makul bir süre için devam eder. Kiracının bu sürenin geçmesinden önce kiraya verenden kabul etmesi beklenebilecek, ödeme gücüne sahip ve kira ilişkisini devralmaya hazır yeni bir kiracı bulması hâlinde, kiracının kira sözleşmesinden doğan borçları sona erer.

Kiraya veren, yapmaktan kurtulduğu giderler ile kiralananı başka biçimde kullanmakla elde ettiği veya elde etmekten kasten kaçındığı yararları kira bedelinden indirmekle yükümlüdür.”

Kiracının Erken Tahliyesi Nedir? Kiracının Erken Tahliyeden Doğan Sorumluluğu Nedir?

Günümüzün en çok yargı önüne taşınan ihtilaflarındandır kira sözleşmesinden doğan ihtilaflar. Özellikle de pandemi dönemi ile birlikte kira bedeli artış oranına belirli bir dönem %25 sınır getirilmesi ile birçok ilde kira ilişkileri bağlamında görevli olan Sulh Hukuk Mahkemelerinin sayıları artırılmış, bir çok mahkemede çift hakimler (tek sıra numaralı dosyaları/çift sıra numaralı dosyalar) işbu davaları görmeye başlamıştır.

Gelinen noktada %25 artış oranı şartı kaldırılmış olup; kira ilişkisinden kaynaklı davalar ise son bulmamıştır. Zira kira ilişkisinden kaynaklı tek dava kira bedeli davası olmayıp, işbu makalemizde kira sözleşmesinin taraflara yüklediği sorumluluklardan biri olan zamanında usulüne uygun tahliyenin yapılmamasından kaynaklanan kiracının erken tahliyeden doğan sorumluluğu ya da kiracının erken tahliyesinden doğan kiraya verenin tazminat hakkı konusu ele alınacaktır.

Kiracı Evden Çıkmak İçin Kaç Ay Önceden Haber Vermeli? Tahliye Ne Kadar Zaman Önce Bildirilmeli?

Esasen bu makalemizde konut ve çatılı işyeri kiraları bağlamında kiracının erken tahliyesinden doğan sorumluluğu irdelenecektir. Hepimizin bildiği üzere, kiraya veren 10 yıllık uzama süresinin sonunda feshi gerçekleştirebilecek olup; bunun dışında kira sözleşmesini sonlandırabilmesi ancak haklı sebeplerle (misal ihtiyaç sebebiyle tahliye, yeni malikin ihtiyacı sebebiyle tahliye, iki haklı ihtarname sebebiyle tahliye, kapsamlı tadilat nedeniyle tahliye vs.) ve ancak dava yoluyla mümkündür. Ancak bu durum kiracı için söz konusu değildir. Kiracı 10 yıllık uzama süresini beklemek zorunda değildir. Kira döneminin sonunda fesih usul ve şartlarını da yerine getirerek her yeni dönemden önce sözleşmesi sonlandırma yetkisi vardır.

Burada dikkat edilmesi gereken hepimizin elinde bulunan Kira sözleşmesi şablonunda ayrı bir süre belirtilmemiş ise 15 ün önceden kiraya verenin ihtar edilmiş olmasıdır. Bu 15 günlük süre nispi emredici olması sebebiyle kiracı lehine kısaltılabilir ancak kiraya veren lehine uzatılamaz.

Ancak bu ihtarın şekli noktasında bir şart getirildi ise, fesih ihtarının sağlıklı bir şekilde gerçekleştirilmesi için bu şekle uymak lazımdır. Zira taşınmazın tahliye edildiği tarih noktasında ispat yükü kiracıdadır.

İşte tam bu noktada kiracının erken tahliyesinden doğan sorumluluğu gündeme gelmektedir.

Günümüzde sık rastlanan durumlardan biri de kişilerin konut kredisi için başvurması, o esnada kiraya çıkması, kredi başvuruları kabul edilip konut sahibi olduklarında da kira döneminin bitiminden önce konutu tahliye etmeleri halidir. Bu husus Türk Borçlar Kanunu 325.maddede düzenlenmiş olup; kiracının bu durumda ödemek zorunda kalabileceği tazminat miktarının nasıl belirleneceği de işte bu maddede belirtilmiştir.

Evden Erken Çıkılırsa Ne Kadar Kira Ödenir? Erken Çıkan Kiracı Ne Kadar Tazminat Öder?

Kiracı taşınmazı dönem bitmeden terk etmek isterse, açılan davada ödeyeceği tazminat miktarı bir bilirkişi marifeti ile hesaplanır. Kanun lafzından da anlaşılacağı üzere bu meblağ, taşınmazın tahliyesinden sonra kiraya verilebileceği makul bir süre bulunarak hesaplanır. Her halükarda bu makul süre kira döneminin bitimini geçemez.

Yine bu makul süre bulunduktan sonra aynı şartlar kiraya verilmesi hususu aranır. Bu da aynı kira bedeli olacaktır. Burada gözden kaçırılmaması gereken şey, kiracının, kendisinden sonra aynı şartlarda bir kiracı bularak kiraya verene teklif edebileceğidir. Kiraya veren sırf erken tahliye eden kiracıyı cezalandırmak maksadı ile kiracının önerdiği yeni kiracıyı kabul etmez ise bu durumda tazminat talebinde haklı olmayacaktır. Ancak kiracı tarafından önerilen yeni kiracı taşınmaza yerleşene ve kira bedeli ödemeye başlayana kadarki süre için eski kiracının tazminat yükümlülüğü (kira bedeli, aidat vs.) devam edecektir.

Kiracı erken çıkarsa depozito iade edilir mi?

Kiraya verenin, kiracının erken tahliyesi sebebiyle uğradığı zararlar, depozitodan mahsup edildikten sonra kalan kiracıya iade edilecektir.

Görevli ve Yetkili Mahkeme

Görevli Mahkeme Sulh Hukuk Mahkemesi olup, yetki hususunda kira ilişkilerindeki genel yetki yani davalı olan kiracının yerleşim yeri mahkemesi veya kiralanın bulunduğu yer mahkemesi yetkilidir.

Avukat Burak Cem Tosun