İki Haklı İhtar Sebebiyle Tahliye Davası

Kira hukukunda mülkiyet hakkı ile kiracının korunması ilkesi arasındaki denge, belirli yasal prosedürlere bağlanmıştır. 6098 Sayılı Türk Borçlar Kanunu, kiraya verene, kiracının ödeme borcunu sürekli ihlal etmesi durumunda sözleşmeyi sona erdirme yetkisi tanır. Bu yetkilerin en somut örneği olan İki haklı ihtar sebebiyle tahliye davası, kiracının bir kira yılı içinde iki kez temerrüde düşürülmesi esasına dayanır. Ancak güncel hukuki düzenlemelerle birlikte, bu davanın açılabilmesi için yargı öncesi bir süzgeç mekanizması olan arabuluculuk süreci zorunlu kılınmıştır.

Yasal Dayanak

TBK 352/2 maddesi uyarınca, kiracı bir yıl içinde iki farklı aya ait kira bedelini ödemediği için yazılı ihtar almışsa tahliye riskiyle karşı karşıya kalır. İki haklı ihtar sebebiyle tahliye davası, sadece bir alacak davası değil, aynı zamanda kiracının sözleşmeye aykırı davranışının süreklilik kazandığını tespit eden bir fesih yoludur.

İki haklı ihtar noterden ihtarname şeklinde olabileceği gibi 7/30 icra takibi şeklinde de olabilecektir.

Dava Şartı Olarak Zorunlu Arabuluculuk

1 Eylül 2023 tarihinden itibaren kira uyuşmazlıklarında arabuluculuğa başvurmak zorunlu hale gelmiştir. Bu kapsamda, İki haklı ihtar sebebiyle tahliye davası açılmadan önce arabuluculuk sürecinin tamamlanmış olması bir dava şartıdır. Arabulucuya başvurulmadan doğrudan dava açılması durumunda mahkeme, davayı usulden reddedecektir. Bu süreçte taraflar, bir arabulucu eşliğinde bir araya gelerek uyuşmazlığı mahkemeye gitmeden çözmeye çalışırlar.

Arabuluculuk Süreci

İki haklı ihtar sebebiyle tahliye davası için öngörülen bir aylık hak düşürücü süre içerisinde arabulucuya başvurulması, süreyi durdurmaktadır. Arabuluculuk aşamasında taraflar anlaşmaya varırsa, bu anlaşma ilam niteliğinde bir belgeye dönüşür. Eğer anlaşma sağlanamazsa, arabulucunun düzenlediği “son tutanak” ile birlikte ilgili Sulh Hukuk Mahkemesi’nde dava açılabilir. İki haklı ihtar sebebiyle tahliye davası bakımından arabuluculuk, sürecin hızlı çözülmesine olanak tanısa da, tarafların uzlaşamaması durumunda yargılama safhasına geçilmektedir.

Kiracı ve kiraya veren, arabuluculuk aşamasında taşınmazın tahliye tarihini netleştirerek bir takvim üzerinde anlaşabilirler. Bu durum, İki haklı ihtar sebebiyle tahliye davası masraflarından ve uzun süren yargılama süreçlerinden tasarruf edilmesini sağlar. Anlaşma belgesi, taraflar ve avukatlar tarafından imzalandığında icra edilebilirlik şerhi aranmaksızın ilam hükmündedir.

Haklı İhtarın Teknik Şartları

Davanın başarıya ulaşması için ihtarların “haklı” olması gerekir. Haklılık, borcun varlığına ve vaktinde ödenmemesine bağlıdır.

İhtarın İçereceği Hususlar: İhtarnamede ödenmeyen kira ayı ve miktarı açıkça gösterilmelidir. Uygulamada sık sık ödeme emirlerinde ve ihtarnamelerde bu hususun eksikliğine rastlanılmaktadır.

Farklı ay kira bedellerine ilişkin olması: İhtarlar aynı döneme ait farklı aylara ilişkin olmalıdır. Aynı aya ait borcun bölünerek ihtar edilmesi, İki haklı ihtar sebebiyle tahliye davası açılması için yeterli görülmez.

İhtarnamenin şekli: Hem noterlik ihtarnamesi hem de 7/30 takipte ödeme emri aynı vazifeyi görecektir.

Dava Açma Süresi

İki haklı ihtar sebebiyle tahliye davası, ihtarların çekildiği kira yılının bitiminden başlayarak bir ay içinde açılmalıdır. Ancak bu süreyi Kanunun 353.maddesinde de belirtildiği üzere “en geç dava açılması için öngörülen sürede dava açacağını kiracıya yazılı olarak bildirmesi” şartıyla Eğer bu süre içerisinde arabuluculuk başvurusu yapılmışsa, başvuru tarihi ile son tutanağın düzenle bir kira yılı için uzatabilir.

İspat Yükü ve Yargılama Usulü

İki haklı ihtar sebebiyle tahliye davasında davacı, ihtarların usulüne uygun tebliğ edildiğini ve kiracının ihtar tarihinde borçlu olduğunu ispatlamalıdır. Kiracı ise ödemeyi banka dekontu gibi kesin delillerle kanıtlamak zorundadır.

Yan Giderler ve Aidatların Durumu

Sadece net kira bedeli değil, bazen sözleşmede kararlaştırılan yan giderler de ihtar konusu olabilir.

Kiracı tarafından ödenmesi gereken aidat borçlarının kiraya veren tarafından ödenip ihtar edilmesi durumunda da İki haklı ihtar sebebiyle tahliye davası açılabileceği görülmektedir.

Görevli ve Yetkili Mahkeme

Kira sözleşmesinden doğan bu uyuşmazlıkta görevli mahkeme Sulh Hukuk Mahkemesi’dir. Yetkili mahkeme ise taşınmazın bulunduğu yerdeki mahkemedir.

Sonuç

İki haklı ihtar sebebiyle tahliye davası, Türk kira hukukunda mülk sahiplerinin en sık başvurduğu yasal yollardan biridir. Ancak bu yol, 2023 yılı itibarıyla zorunlu arabuluculuk bariyerine tabidir. Hem ihtarların teknik doğruluğu hem de arabuluculuk sürecinin usulüne uygun yönetilmesi, davanın akıbeti için hayati önem taşır. İki haklı ihtar sebebiyle tahliye davası açmayı planlayan bir kiralayanın, öncelikle ihtar şartlarını tamamlaması, ardından yasal süresi içinde arabuluculuğa başvurması gerekmektedir.19.02.2026

Avukat Burak Cem Tosun